Устали владеть частью здания? Позвони этому парню
Президент Madison International Realty Рональд Дикерман руководит своей компанией в Нью-Йорке почти два десятилетия. За это время он накопил крупные инвестиционные пакеты в здании Seagram Building, 520 Madison Avenue и лондонском Devonshire House, среди других трофеев. В ноябре фирма приобрела 45 процентов акций так называемого здания Крайслер Ист. 47-летний г-н Дикерман рассказал об инвестиционной философии своей фирмы и о том, как он думал о своем решении накопить более крупную долю собственности в здании Chrysler East.
The Commercial Observer: Madison International Realty всегда имела уникальную перспективу. в продаже. Не хотите подробнее рассказать о философии фирмы?
Мистер Дикерман: Мы являемся частной инвестиционной фирмой в сфере недвижимости, которой уже 16 лет, и я думаю, что мы делаем что-то совершенно уникальное и отличное в сфере коммерческой недвижимости, что, на мой взгляд, также весьма рационально: мы покупаем существующих партнеров у коммерческой недвижимости. сделки, в которых право собственности может быть совместным или дробным, а период владения имуществом не совсем совпадает с темпераментом, периодом владения или потребностями в ликвидности соответствующих партнеров.
Итак, если вы идете по Парк-авеню и видите все эти большие офисные башни, а на табличке написано «Тишман Шпейер», «Брукфилд» или «RFR Realty», но суть в том, что когда вы действительно смотрите на структуру капитала, многие из этих зданий принадлежат совместным предприятиям. И совместные предприятия могут выступать в роли спонсора, такого как Тишман Шпейер и большой пенсионный фонд, или даже быть синдикацией для группы немецких индивидуальных инвесторов или голландских организаций и так далее. Вот как это работает.
И я думаю, что мы осознали, что это огромный класс активов; это класс неликвидных активов; а из-за дробного владения часто возникают трения, связанные с базой капитала, потому что эти инвесторы хотят скорейшего выхода.
Ярким примером может служить недавнее объявление Мэдисон в ноябре , о своем решении купить крупный пакет акций в здании, известном как Chrysler East.
Ярким примером может служить недавнее объявление Мэдисон в ноябре о своем решении купить крупный пакет акций в здании, известном как как Chrysler East.
Еще в 2002 году, когда Тишман Спейер отремонтировал то, что раньше было зданием Джека Кента Кука, и они сделали здание Chrysler East частью Chrysler Center, они продали 75-процентную долю в здании в немецкую синдикацию, которая привлекла 100 миллионов долларов в акционерный капитал от немецких состоятельных частных инвесторов. Идея заключалась в том, что это будет 10-летнее партнерство, то есть с 2002 по 2012 год. И действительно, пару лет назад - у нас есть офис во Франкфурте - в наш офис в Германии начали поступать телефонные звонки от партнеров с ограниченной ответственностью из Chrysler. [Восток] здания, которые хотели продать свои интересы. Все было в порядке со зданием и с Тишманом. Это было просто проблемой для инвесторов, и люди поняли, что, возможно, мы находимся на вершине экономического цикла и, может быть, нам пора продать нашу долю.
И все же здание не было ' т в продаже. Фактически, Тишман будет владеть им еще много лет. Но, короче говоря, вмешалась Мэдисон, и мы сделали андеррайтинг здания, и мы начали скупку основных акций этих партнеров с ограниченной ответственностью, которые хотели скорейшего выхода. Мы начали покупать небольшие доли в размере 25 000 долларов, и за два или три года мы накопили около 50 миллионов долларов капитала, которые мы вложили в собственность, и теперь нам принадлежит около 45 процентов акций.
Обычно мы слышим о том, что иностранные инвесторы покупают, а не продают. Был ли этот пример, когда немцы продали свою долю в здании Chrysler East, аномалией?
Обычно мы слышим о том, что иностранные инвесторы покупают, а не продают. Был ли этот пример, когда немцы продали свою долю в здании Chrysler East, аномалией?
Эти инвесторы действительно страдают от усталости от сделок. Большинство сделок, в которые мы инвестируем, старые - они были заключены шесть, семь, восемь, девять и 10 лет назад. Так что да, это факт, что, возможно, иностранных покупателей больше, чем продают. Но мы обнаружили, что это огромный рынок. Размер этого рынка буквально исчисляется сотнями и сотнями миллиардов долларов.
Итак, с нашей точки зрения, рынок достаточно велик, а количество усталости достаточно велико, поэтому мы всегда можем найти точки как это. И еще я обнаружил, что многие из этих решений о продаже принимаются не столько по экономическим причинам, сколько из-за того, что в их портфеле что-то происходит.
И что происходит сегодня с tон строит?
А что сегодня происходит со зданием?
Ну, теперь, когда наступил 2011 год, срок погашения долга наступает в 2012 году, и придется принять решение о рефинансировании здания, продаже здания или, если вы его рефинансируете, возможно, мы решим продлить период владения на определенный период времени. А может, вместо этого появится подозрение, что здание нужно продать. Но это все решения, которые будут принимать все партнеры. Мы являемся одним из крупнейших акционеров, поэтому у нас будет место за столом для принятия всех этих решений.
Как правило, стратегия Madison International Realty является долгосрочной или краткосрочной?
Какая стратегия Madison International Realty - долгосрочная или краткосрочная?
Хороший вопрос. Это надолго. Он дополняет существующую структуру собственности. Мы являемся пассивными поставщиками ликвидности, и мы, как правило, сосредотачиваемся на основной недвижимости класса А с лучшими в своем классе спонсорами на крупных городских рынках с умеренной структурой заемного капитала. Поэтому мы не инвестируем в разрушенные здания, которые нужно ремонтировать. И мы также не набрасываемся на неработающие ссуды и не покупаем их по стратегии ссуды в собственность. Совсем наоборот.
jsederstrom@observer.com
jsederstrom@observer.com
комментариев