Ставки дефолтов банков по коммерческой ипотеке упали - что теперь?

  • 20-01-2021
  • комментариев

Результаты за 4 квартал 2010 года знаменуют собой первое улучшение показателей банковского кредитного кризиса в этом цикле. Каким бы скромным ни было улучшение результатов, оно совпадает с свидетельством того, что инвестиции в коммерческую недвижимость и состояние кредитного рынка заметно улучшились в последние месяцы прошлого года, даже несмотря на то, что фундаментальные показатели в сфере недвижимости показали лишь незначительную прибыль.

Долгий путь к нормальному состоянию

Долгий путь к нормальному состоянию

Темпы роста остатков невозвратных кредитов банков значительно замедлились в первые три квартала 2010 г., снизившись за впервые в 4 квартале 2010 г. Увеличение дефолтного баланса на 573 миллиона долларов в 3 квартале 2010 года было лишь частью всплеска на 7,2 миллиарда долларов в 2009 году, когда дефолтные остатки росли самыми быстрыми темпами. В 4 квартале 2010 г. остаток по дефолту упал почти на 1 млрд долларов и сейчас составляет 45,8 млрд долларов.

Снижение ставки и остатка по невыплаченным кредитам происходит вслед за 17 последовательными ежеквартальными повышениями первых. На самом низком уровне дефолтов, в первом и втором кварталах 2006 года, уровень дефолта составлял всего 0,58 процента. Для сравнения, текущий уровень дефолта не достигает своего рекордного уровня в 4,55 процента, зафиксированного в 1992 году.

И хотя к новым результатам можно относиться с осторожным оптимизмом, очевидно, что унаследованные проблемы еще не решены. для многих учреждений.

Поскольку банки отработали только часть этих кредитов, включая просрочки, на банковских балансах имеется 57 миллиардов долларов проблемных кредитов, вероятность значительных дополнительных убытков остается ключевой особенностью рынка, особенно на вторичных и третичных рынках, где ставки возмещения по ликвидированным рискам остаются относительно низкими.

Повышение ставки дефолта для нескольких семей

Повышение ставки дефолта для нескольких семей

В то время как уровень коммерческих дефолтов снизился на марже, уровень дефолтов для нескольких семей резко упал в период между третьим и четвертым кварталами, с 4,67 процента до 3,74 процента. Рекордное улучшение показателей многоквартирных кредитов совпадает со все более широкими улучшениями в основных показателях движения денежных средств в этом секторе, что приводит к раннему росту других типов собственности.

В ходе спада рост в процент невыполнения обязательств по многоквартирной ипотеке был более значительным, чем по коммерческой недвижимости в целом. На пике в 3 квартале 2010 г. уровень дефолта для нескольких семей был почти в 20 раз выше, чем показатель дефолта в 0,24%, измеренный в начале 2005 г. Это улучшение вселяет надежду на то, что локус стресса для банков может сместиться от новых дефолтов к проблемам, связанным с преодолением стресса. , особенно в тех случаях, когда основные принципы связанных свойств укрепляются.

Ограничения устаревших проблем

Ограничения устаревших проблем

Вес Нерешенная проблема проявляется в усилении регулирующего и надзорного надзора при выдаче новых кредитов, а также в корректировке стандартов кредитования и готовности многих банков предоставлять новые кредиты в этом секторе.

В результате этих изменений банки сокращают свою долю в коммерческой недвижимости, выдавая новые ссуды более медленными темпами, чем те, при которых срок погашения, амортизация и убытки сняли риски с их балансов.

Последние данные предполагают, что снижение остатки на банковских счетах начинают уменьшаться, хотя он отстает от других групп капитала, где кредитование может сейчас увеличиваться. В 4 квартале 2010 г. общие остатки по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость снизились на 2,1 млрд долларов, что меньше, чем в прошлых кварталах. За год остатки упали на 20,5 млрд долларов. Многосемейные остатки незначительно увеличились за год на 2 миллиарда долларов.

Мелкие банки: более низкие ставки по умолчанию, более высокая концентрация

Мелкие банки: более низкие ставки по умолчанию, более высокие Концентрация

Уровень дефолта наиболее высок в крупнейших организациях (с активами 10 миллиардов долларов и более), где концентрация в коммерческой недвижимости минимальна, а способность компенсировать связанные убытки выигрывает от диверсификации. В более мелких учреждениях (с активами менее 1 миллиарда долларов) уровень дефолта обычно ниже.

Например, в банках с активами от 100 до 1 миллиарда долларов показатель дефолта по коммерческой ипотеке составлял 3,42 процента в год. Q410, ниже, чем в среднем по всем банковским кредиторам.

Но концентрация в коммерческой недвижимости, многоквартирном кредитовании и кредитовании строительства остается намного выше в небольших учреждениях. В сочетании с медленным восстановлением стоимости на вторичных и третичных рынках, где эти банки доминируют в сфере кредитования, более высокая концентрация по-прежнему подразумевает гораздо более ограниченные возможности для управления соответствующими убытками.

Продолжение Последствия для доступности кредита

Последствия для доступности кредита

Увеличение объемов кредитования со стороны крупных институциональных кредиторов, в том числе компаний, занимающихся страхованием жизни, привело к повышению доступности кредитов во многих крупнейших и наиболее ликвидных мегаполисах, а также к повышению качества недвижимости. Эта тенденция получит дальнейшую поддержку со стороны увеличения активности секьюритизации.

Но за пределами крупных мегаполисов, включая Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Франциско, среди некоторых других - транзакционная активность и банковские кредиты. остаются относительно ограниченными.

Снижение количества дефолтов по коммерческим ипотечным кредитам, принадлежащим банкам, свидетельствует о том, что вклад сектора в проблемы банков может приближаться к плато. Тем не менее, банки по-прежнему сталкиваются с серьезными проблемами при сокращении своих дефолтных остатков и остатков, принадлежащих недвижимому имуществу, а также в работе по нормализации кредитования на рынках, где банковское кредитование наиболее важно для восстановления.

schandan @ rcanalytics.com

Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист Real Capital Analytics и адъюнкт-профессор школы Wharton.

комментариев

Добавить комментарий