После обстрела: что может означать смещение власти в Олбани для рынка коммерческой недвижимости

  • 26-01-2021
  • комментариев

Сначала примечание: для меня важно заявить, что я не делаю здесь никаких политических одобрений. В своих письмах я иногда упоминаю политику, но я просто пытаюсь выразить мнение о том, какое влияние политика может оказать на наш рынок недвижимости. Я зарегистрированный независимый человек, который одинаково недоволен политиками обеих партий, когда одобряют плохую политику, и, наоборот, я финансово поддерживал и голосовал за независимых, а также демократов и республиканцев. Более уместно, мне нравится думать о себе как о «агентстве по недвижимости», всегда учитывающем последствия государственной политики для того, что я делаю каждый день: продажи зданий.

На момент публикации республиканцы получили 61 место в парламенте. Дом и шесть в Сенате. Демократы также потеряли в чистом виде как минимум семь губернаторских постов и 24 большинства в законодательном органе. Потенциальный запас победы был недооценен большинством, так как даже самые правые политические эксперты предполагали, что республиканцы получат от 50 до 55 мест в Палате представителей.

Причиной этого значительного колебания стал колоссальный сдвиг среди независимых избиратели. Процент избирателей США, зарегистрированных как республиканцы, демократы и независимые депутаты, оставался довольно стабильным за последнее десятилетие или около того. Независимые составляют примерно 28 процентов голосующих. На промежуточных выборах 2006 года независимые кандидаты с перевесом в 18 пунктов отдавали предпочтение демократам. На последних президентских выборах независимые представители проголосовали за президента Обаму над Джоном Маккейном с перевесом в 16 процентов. На прошлой неделе независимые депутаты поддержали республиканцев на 8 процентов. Этот резкий скачок на 24% всего за два года был беспрецедентным.

Учитывая мощный сигнал, который эти результаты доставили Белому дому, будет интересно посмотреть, будет ли администрация теперь смотреть на вещи более прагматично или продолжит по идеологическому рельсу. Последствия для нашей экономики и, следовательно, для нашего рынка недвижимости значительны.

Впервые к концу прошлой недели администрация начала указывать, что они могут подумать о том, чтобы отказаться от своей сильной позиции. поддержка увеличения налогов для всех американцев, зарабатывающих более 250 000 долларов в год. Хотя это никогда не затрагивалось напрямую, подразумевается, что увеличение налога на прирост капитала и повышение ставки дивидендов будут идти рука об руку с предлагаемым повышением налогов.

С экономической точки зрения, чем дороже определенная активность становится, тем меньше эта активность происходит. Следовательно, мы ожидаем, что если налог на прирост капитала повысится (планируется увеличить с 15 до 20 процентов), что приведет к увеличению стоимости продажи собственности, объем продаж снизится. Основываясь на ожидании того, что ставки прироста капитала будут расти, многие дискреционные продавцы разместили недвижимость на рынке, начиная с этого лета, с целью закрытия до конца года, чтобы воспользоваться более низкими ставками в этом году. Другие проблемы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя то, что произойдет с налогами на «удерживаемые проценты» и налогами на дивиденды, повышенными с 15 процентов до 39,6. Последнее из них может иметь серьезные последствия для REIT, которые в последнее время были одними из самых активных участников рынка.

Будет интересно посмотреть, решится ли что-нибудь на бессистемной сессии Конгресса. Надвигающаяся неопределенность в отношении налоговых ставок способствовала замедлению роста валового внутреннего продукта и созданию рабочих мест. К счастью, эту проблему налоговых ставок можно решить в самом начале 2011 года, если не решить до конца этого года. Неопределенность, вызванная законопроектом о здравоохранении и новым пакетом финансовых правил, вероятно, сохранится в течение многих лет, пока будут определены истинные последствия каждой из этих далеко идущих программ.

На федеральном уровне, в Вашингтоне снова баланс сил. Некоторые считают, что это может привести к тупику, другие - нет. В любом случае рынки положительно отнесутся к этому балансу, поскольку радикальный закон вряд ли будет принят при расколе Конгресса. Наибольшие опасения возникают, когда одна партия, будь то республиканцы или демократы, имеет сверхбольшинство в обеих палатах. Именно при таких обстоятельствах может быть принято радикальное законодательство.

В штате НЬЮ-ЙОРК Эндрю Куомо ловко выиграл гонку губернатора над Карлом Паладино. Избранный губернатор наверняка будет иметь полную тарелку, когда вступит в должность. Он пообещал очистить Олбани и даже указал, что, если его первоначальные попытки не увенчаются успехом, он может прибегнуть к использованию Закона Морленда, инструмента 103-летней давности, доступного губернатору. Это дало бы ему неограниченную власть копаться в любом аспекте государственного управления. Вместо использования этогоТактика в качестве запасного плана, возможно, ее следует обновить до плана A. Хотя это может вызвать раздражение, необходимо что-то предпринять, чтобы положить конец культуре оплаты за игру, к которой, похоже, пристрастились наши законодатели Олбани. Исправить дисфункцию в Олбани будет нелегкой задачей.

Ни то, ни другое не решит финансовых проблем штата. Г-н Куомо сталкивается с серьезными финансовыми трудностями при исполнении бюджета штата в размере 135,3 миллиарда долларов. В 2011-2012 финансовом году (с 1 апреля) прогнозируемый дефицит государственного бюджета составит 9 миллиардов долларов. Это усугубляется тем фактом, что значительное сокращение доходов ожидается из-за испарения федеральных стимулирующих фондов и истечения срока действия прошлогоднего повышения подоходного налога для наших самых богатых жителей. Ситуация становится только хуже, чем больше прогнозов. В 2012-2013 финансовом году дефицит увеличится до 14,6 млрд долларов. В 2013–2014 годах дефицит снова увеличится до прогнозируемых 17,2 млрд долларов.

Этот огромный дефицит является результатом принятых в настоящее время требований к расходам в размере 6,9 процента в год в течение 2013–2014 годов. В то же время ожидается, что выручка вырастет всего на 4,3 процента.

Mr. Первый бюджет Куомо должен быть выплачен 1 февраля. В эпоху, когда обещания кампании забываются со скоростью света, было бы интересно посмотреть, соблюдает ли он свое обещание кампании придерживаться линии расходов. Он также пообещал «никаких новых налогов» и 2-процентное ежегодное повышение налога на имущество. Похоже, что единственный возможный способ сдержать эти обещания - это вступить в бой с влиятельными профсоюзами государственного сектора. Расходы на здравоохранение и образование составляют примерно 50 процентов нашего государственного бюджета. Профсоюз учителей и профсоюз работников здравоохранения, несомненно, потратят миллионы на телевизионные рекламные ролики в противовес любым попыткам сократить расходы в этих областях.

Без внутренней стойкости и политической воли, чтобы противостоять этому обстрелу, существенное сокращение расходов будет невозможно, а наше налоговое бремя, которое в расчете на душу населения является самым высоким в стране, вероятно, еще больше возрастет. Было бы прискорбно, если бы подоходный налог в штате Нью-Йорк значительно вырастет, но вам скажут, что подоходный налог штата Нью-Йорк - это «старый налог», который повышается, а не «новый налог». И даже если будет введен 2-процентный годовой лимит налога на недвижимость, важно понимать, что счета по налогу на жилую и коммерческую недвижимость будут все равно увеличиваться более чем на 2 процента в год, поскольку расчет налогов состоит из налоговой ставки и оценка собственности. Даже если ставка была ограничена на уровне 2 процентов, из-за ежегодного увеличения налогообложения налоги вырастут выше установленного процента.

Верхний предел налога на недвижимость должен быть приоритетом губернатора. Излишне говорить, что Шелдону Сильверу будет что сказать по этому поводу. Тем не менее, следует ввести в действие налоговые ограничения, которые должны сопровождаться изменениями в коллективных договорах, чтобы местные органы власти и школьные округа могли контролировать затраты на рабочую силу. Фундаментальные реформы государственных пенсий, которые вот-вот вырастут до невиданных ранее уровней в штате Нью-Йорк, также имеют важное значение.

ДЛЯ НАШЕГО МНОГОФЕММИЧЕСКОГО сектора выборы дали ряд плюсов и минусы Что касается сторонников, то на момент публикации республиканцы были уверены, что по крайней мере 31/31 будут контролировать Сенат штата. При республиканском контроле над Сенатом законопроекты, обычно принимаемые Ассамблеей штата Нью-Йорк, которые исключительно выступают за арендаторов, вряд ли получат большую поддержку. Эти законопроекты включают повышение порога для отмены регулирования высокой арендной платы с 2000 долларов в месяц до 2700 долларов в месяц, а также изменение регулирования любых единиц, которые были отменены и теперь арендуются за 5000 долларов в месяц или меньше. Эти положения затруднят рынок конверсии кондоминиумов и приведут к еще большим субсидиям, предоставляемым каждому регулируемому арендатору каждым нерегулируемым резидентом.

Хотя эти законопроекты, поддерживающие арендаторов, предлагаются и принимаются законодателями-демократами, подыгрывая своим округам, интересно, что в течение последних двух лет Сенат, контролируемый демократами, не вносил эти законопроекты на голосование. Может быть, они знали, какое пагубное влияние они окажут на рынок, поэтому просто оставили их собирать пыль? Предложение законопроекта, который понравится избирателям, но который, как известно законодателям, имеет очень мало шансов на его принятие, может стать эффективным механизмом получения голосов. Боялись ли некоторые из этих законодателей, что их законопроекты действительно станут законом? Если бы они понимали экономику, они могли бы это понять.

Что касается индустрии многоквартирных домов, то Эрик Шнайдерман выиграл свою заявку на должность генерального прокурора. Одним из его главных приоритетов было решение проблемы притеснения арендаторов. Я, конечно, никогда не стал бы утверждать, что домогательства к арендаторам допустимы. Однако наша арендаСистема регулирования не функционирует и не оставляет владельцам выбора, кроме как начать судебный процесс, чтобы определить уровень дохода арендатора или то, является ли его или ее регулируемая квартира основным местом проживания. День, когда арендаторы начинают маршировать в офисы управляющих агентов, объявляя, что они действительно живут за городом и используют свою квартиру с регулируемым законодательством только как pied-à-terre, или что они незаконно сдают свои квартиры в субаренду для получения прибыли, и сдают ключи Наступит день, когда владельцы смогут прекратить судебные разбирательства с арендаторами, чтобы узнать правду.

На прошлой неделе некоторые вещи стали яснее, а некоторые остаются неясными. Одно можно сказать наверняка, и это то, что нам предстоит пройти долгий путь, прежде чем экономика вырастет до такой степени, что станет возможным создание значимых рабочих мест (под значимым я подразумеваю от 350 000 до 450 000 рабочих мест в месяц). Создание рабочих мест такого типа позволит ощутимо улучшить фундаментальные основы недвижимости. Будем надеяться, что наши новые законодатели смогут реализовать политику, которая сделает это раньше, чем позже.

rknakal@masseyknakal.com

Роберт Кнакал - председатель и партнер-основатель Massey Knakal Realty Services. За свою карьеру он выступил посредником при продаже более 1100 объектов недвижимости, рыночная стоимость которых превышает 6,8 млрд долларов.

комментариев

Добавить комментарий