Критерии инвестирования на 2011 год

  • 22-01-2021
  • комментариев

Активизация рынка была особенно заметна в четвертом квартале, когда инвесторы ухватились за улучшение условий кредитования, а также возникли законные опасения по поводу нерешенных дебатов по налоговой политике. По данным Real Capital, из-за позднего всплеска активности объемы продаж на Манхэттене офисной и квартирной недвижимости в период с 2009 по 2010 год выросли более чем в три раза.

Тем не менее, объем продаж остается низким по сравнению с докризисным периодом. уровни. И хотя в начале 2011 года динамика рынка поддерживается сильными попутными ветрами, проблемы, начиная от повышения процентных ставок и заканчивая огромным дефицитом бюджета Олбани, по-прежнему требуют тщательной оценки инвестиционных перспектив города.

Разнообразие инвесторов приводит к неравномерной прибыли

Разнообразие инвесторов приводит к неравномерной прибыли

Основные индикаторы рыночной активности, безусловно, склоняют чашу весов к оптимизму. Особенно важно то, что приобретения для инвестиций стали лишь одним из факторов оживления рынка недвижимости Нью-Йорка. Покупатели и продавцы, являющиеся необходимым условием для сбалансированного восстановления, действуют по разным мотивам. Разнообразие целей отечественных и иностранных инвесторов прослеживается во многих самых громких сделках прошлого года, таких как только что завершенная покупка Google дома 111 Eighth Avenue для собственных растущих потребностей в площадях; Распродажа Caisse de Depot на Шестой авеню, 1330; и частичное вложение процентов в рамках Канадского пенсионного плана в 1221 Sixth Avenue.

Хотя они занимают видное место среди нынешних покупателей и продавцов Манхэттена, канадцы - не единственные иностранные инвесторы, которые переводят Нью-Йорк в высшие эшелоны экономики. рейтинги мирового рынка. Иностранные инвесторы не были сосредоточены исключительно на прямом приобретении собственности. Диверсифицируя свои позиции в сфере недвижимости далеко за пределы все более пенистых внутренних рынков, Bank of China является лишь одним из иностранных кредиторов, которые быстро позиционируют себя, по крайней мере среди сильных спонсоров, в качестве потенциальных источников крупномасштабного финансирования.

< p> В дополнение к иностранным кредиторам, компаниям по страхованию жизни и организациям-посредникам, заметная группа региональных банков также повторно задействовала рынок, пользуясь регуляторной гибкостью для предоставления новых кредитов благодаря хорошо управляемым балансам.

Для ряда кредиторов готовность предоставить кредит под основные активы совпадает с продолжающимся отвращением инвесторов к некоторым аспектам риска. Отражая более широкое географическое неравенство, заголовки об увеличении объемов продаж и ценовых показателях в Нью-Йорке также опровергают неравномерное улучшение качества собственности, местоположения и спонсорства. В то время как более качественная и хорошо арендуемая недвижимость будет, как правило, способствовать восстановлению инвестиций, текущий дисбаланс преувеличен, отражая особенности медленного восстановления экономики и рынка труда.

На что обращать внимание в 2011 году

На что обратить внимание в 2011 году

Избегание инвесторами и кредиторами чрезмерного воздействия капризов более широкого рынка намекает на проблемы, которые по-прежнему создают препятствия для инвестиций , включая возможность резкого повышения процентных ставок, что может повлиять на кредитование и стоимость активов по всей стране.

Прежде всего среди рисков, которые принимают особую форму в Нью-Йорке, городу еще предстоит измерить значительную занятость рост в секторах, наиболее актуальных для спроса на космос. С одной стороны, сокращение рабочих мест в Нью-Йорке во время спада было гораздо менее серьезным, чем предполагалось изначально. В то же время, однако, возвращение к значимому и устойчивому росту рабочих мест было столь же приглушенным по своим масштабам.

С конца 2009 года занятость в Нью-Йорке увеличилась примерно на 60 000 рабочих мест в течение мая. С тех пор работодатели сопротивляются добавлению новых рабочих. Увеличилась занятость в частном секторе, что само по себе является долгожданным знаком, но отчасти это компенсировалось сокращением государственных зарплат. Занятость в сфере финансовых услуг, являющаяся одним из краеугольных камней экономики города, еще не смогла существенно исправить предыдущие потери. Если цены на активы продолжат двигаться по своей нынешней траектории, вероятность отделения от фундаментальных показателей возрастает.

Необходима определенная осторожность при прогнозировании рисков снижения занятости и связанных с ними фундаментальных показателей. Перспективы занятости в городе в отношении финансовой деятельности и смежных профессий выглядят необычно непрозрачно, отчасти из-за меняющейся нормативной и политической среды. В течение следующих нескольких лет реализация множества новых мер, в том числе слабо определенных положений Додда-Франка и правила Волкера, наряду с недавно наделенным полномочиями Агентством финансовой защиты потребителей может коренным образом изменить расчет прибыли многих банков. ExНа самом деле, как отрасль изменится в этом новом ландшафте, неясно. Доступность кредитов и рост рабочих мест в сфере финансовых услуг зависят от этой новой формы.

В то время как политики в Вашингтоне работают над новым управлением финансовой системой, а также готовятся к надвигающимся дебатам по бюджету, проблемы в управлении бюджетным дефицитом становятся все ближе дом - это другой встречный ветер для города, повышающий опасность повышения налогов. Существует общее мнение о том, что продление федеральных налоговых ставок поддержит более высокие темпы экономического роста в стране в следующем году. Частные и государственные макроэкономические прогнозисты, как правило, пересматривают свои экономические прогнозы в сторону повышения после соглашения в Конгрессе в конце прошлого года. Мрачные финансовые перспективы многих городов и штатов, однако, означают растущее искушение компенсировать федеральные сокращения увеличением доходов на местном уровне. В Иллинойсе, например, резко повысились подоходные налоги, что в значительной степени свело на нет положительное влияние федерального расширения. В Олбани и Нью-Йорке давление с целью либо сократить услуги, либо отказаться от обещаний придерживаться налоговой линии вполне реально. Значительное повышение налога на недвижимость уже ожидается, что отрицательно сказывается на перспективах занятости.

Налоговые корректировки представляют реальную угрозу конкурентоспособности города, если они не компенсируются улучшением качества услуг, точно так же, как недостаточные инвестиции в инфраструктуру - например, отмена столь необходимого туннеля, - когда расходы на общественный транспорт растут, в конечном итоге наносит ущерб соотношению затрат и выгод при размещении рабочих мест и жителей в центре города.

Сохранение конкурентоспособности нашей Компромисс между затратами и выгодой является ключом к обеспечению того, чтобы основные показатели рынка недвижимости Нью-Йорка соответствовали текущим ценам на недвижимость. В этом отношении важную роль будет играть разумный выбор государственной политики. Риск в следующем году заключается в возможном расхождении фундаментальных показателей и цен либо из-за того, что ценообразование идет дальше вперед, либо из-за отставания фундаментальных показателей под давлением выбора альтернативных политических решений.

schandan @ rcanalytics. com

Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics и адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.

комментариев

Добавить комментарий