Инвесторам и кредиторам следует ожидать более низких процентных ставок, но как долго?

  • 22-01-2021
  • комментариев

Аналогичным образом, при управлении устаревшими проблемами, стратегии продления и модификации кредита чрезмерно зависят от снижения процентных расходов заемщиков. В результате основные списания, которые могут подорвать жизнеспособность многих кредиторов, были относительно небольшими.

Хотя повышение процентных ставок неизбежно, резкое повышение в следующем году может нарушить Возвращение к здоровью рынка коммерческой недвижимости. Если базовые показатели стоимости заемного капитала возрастут, стоимость собственности, стоимость заимствований и стратегии снижения убытков кредиторов должны будут корректироваться таким образом, чтобы смягчить текущие инвестиционные тенденции.

Вопрос о более высоких ставках не носит академического характера. . Скорее, он вернулся на первый план в последние месяцы, так как долгосрочные казначейские облигации упали в цене, а доходность выросла из своего низшего уровня в октябре. 10-летняя казначейская ставка выросла почти на 100 базисных пунктов за последние три месяца. Хотя многие экономисты связывают это повышение с медленно улучшающимися экономическими перспективами, компенсация может заключаться в более высоких затратах по займам, которые ухудшат перспективы.

До сих пор ставки коммерческого кредитования сопротивлялись повышательному давлению со стороны растущих долгосрочных казначейских обязательств. . Улучшение настроений в отношении перспектив коммерческой недвижимости в настоящее время преобладает над любыми подобными препятствиями.

Но, предупреждая о потенциальных проблемах для рынков коммерческой недвижимости, ставки по ипотечным жилищным кредитам за последние несколько месяцев повысились. Freddie Mac сообщает, что с необычайно низкого уровня чуть ниже 4,2 процента в ноябре средние 30-летние фиксированные ипотечные ставки на прошлой неделе выросли почти до 4,8 процента по сравнению с 4,9 процента неделей ранее. Учитывая хрупкое состояние восстановления жилого фонда, даже незначительно более высокие ставки нежелательны.

Краткосрочные ставки и предвзятость политики

Каковы же тогда перспективы для процентных ставок? Ожидается, что краткосрочные рыночные ставки в течение некоторого времени останутся на крайне низких уровнях. В частности, лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR) практически не изменилась с сентября прошлого года, колеблясь около исторических минимумов в диапазоне от 1 до 12 месяцев.

При существенном вале в реальном секторе экономики. и немногочисленные признаки повышательного давления на основные цены или затраты на рабочую силу, лица, определяющие денежно-кредитную политику, пользовались полной степенью свободы действий в сохранении предвзятости адаптивной политики в отношении краткосрочных ставок. Эта предвзятость, скорее всего, сохранится.

В последней редакции экономического прогноза персонала ФРС предполагается, что в 2011 и 2012 годах инфляция цен на основные расходы на личное потребление будет ниже, чем прогнозировалось ранее, даже при росте затрат на энергию. . Поддерживая эту благоприятную перспективу инфляционного давления и памятуя о своем мандате на полную занятость, Федеральный комитет по открытым рынкам в декабре с одним разногласием избрал поддержание целевого диапазона от 0 до 0,25 процента для ставки по федеральным фондам. Сообщая о своих намерениях в отношении будущих заседаний, комитет подтвердил «свое ожидание того, что экономические условия, вероятно, будут гарантировать исключительно низкие уровни ставки по федеральным фондам в течение длительного периода».

Частные прогнозисты поровну разделяют ожидания относительно дальнейших действий. слабость восстановления экономики, что приводит к неизменной целевой ставке в 2011 году, и, в альтернативном сценарии, прогнозам, что целевая ставка вырастет до 1 процента к концу года. Последние экономические данные, похоже, подтверждают первый сценарий.

Отчет о рабочих местах за декабрь, например, показывает, что работодатели по-прежнему крайне неохотно увеличивают количество рабочих мест. В то время как в декабре уровень безработицы упал до самого низкого уровня за 19 месяцев, темпы создания новых рабочих мест мучительно низки. В настоящее время в США на 7,2 миллиона рабочих мест меньше, чем на пике рынка в декабре 2007 года. При нынешних темпах создания рабочих мест работодателям потребуется чуть менее шести лет - до конца 2016 года - для замены работодателей эти рабочие места. Чтобы стимулировать улучшение результатов на рынке труда, лица, определяющие денежно-кредитную политику, обязаны оставаться гибкими в отсутствие компенсирующего инфляционного давления.

В настоящее время существует небольшая вероятность повышения краткосрочных процентных ставок. к целевому показателю ФРС. Фактически, если целевая ставка еще не достигла своей нижней границы, FOMC может еще больше ее снизить. Председатель Бернанке, выступая перед комитетом Сената по бюджету на прошлой неделе, заявил об этом, объясняя, почему ФРС обратилась к менее традиционным формам рыночного вмешательства: «В ситуации, когда безработица высока и, как ожидается, останется таковой, а инфляция будет необычно низкий, FOMC обычно реагирует снижением своей целевой ставки по федеральным фондам. Однако фидерЦелевой показатель по ставке по федеральным фондам был близок к нулю с декабря 2008 года, что практически не оставляет возможности для дальнейшего снижения ».

Долгосрочный прогноз процентной ставки

В отличие от краткосрочного долгосрочная целевая ставка, долгосрочные ставки зависят от капризов рынка, на который ФРС оказывает более ограниченное и менее прямое влияние. Именно в этой сфере проявляются самые серьезные риски. Доходность по долгосрочным государственным облигациям будет расти в соответствии с экономическими перспективами в ответ на благоприятные изменения в политике, такие как продление налоговых льгот. Это наиболее управляемое обстоятельство, связанное с более высокими ставками, поскольку это также означает, что основные показатели собственности в целом улучшаются.

Но ставки могут расти и по другим причинам. Помимо улучшения экономических перспектив, увеличение ожидаемой инфляции положительно повлияет на ставки казначейства, равно как и увеличение эмиссии казначейских облигаций или повышение терпимости инвесторов к риску.

Почему ставки могут сопротивляться повышению или даже падать обратно. ? Во-первых, ожидания медленного роста и умеренной инфляции удерживают ставки казначейства на низком уровне. Ставки также сужаются в зависимости от неприятия риска. По мере того, как аппетит инвесторов к риску ослабевает или увеличивается рыночный риск, безрисковые инвестиции становятся относительно более привлекательными, что приводит к росту цен и снижению доходности. Склонность инвесторов к риску стала фактором, способствовавшим снижению ставок казначейства по мере того, как разразился европейский кризис суверенного долга, что привело к инвестициям в безопасность государственных активов США.

Превосходят ли улучшение экономических перспектив нестабильность в мире. Европа, толкает ставки выше? На данный момент перспективы по долгосрочным процентным ставкам достаточно управляемы. В декабрьском обзоре экономического прогнозирования Wall Street Journal подавляющее большинство участников прогнозировало, что ставки останутся на уровне 4 процентов или ниже до конца 2011 года. Лишь небольшая группа ожидает, что ставки вырастут примерно до 5 процентов. Для того чтобы ставки превысили 5 процентов в 2011 году, экономика или рынки капитала должны были бы испытать некоторый неожиданный шок.

На данный момент, прогноз благоприятной процентной ставки

Если только ожидания роста или инфляции пересматриваются в сторону увеличения или неожиданно падает спрос на казначейские облигации, инвесторы и кредиторы должны ожидать, что ставки останутся низкими по историческим меркам. Умеренное повышение долгосрочных ставок вряд ли вызовет беспокойство на рынках коммерческой недвижимости; давление на ставки капитализации и сопоставимые ставки по кредитам, вероятно, станет очевидным только на верхней границе диапазона прогнозов для долгосрочных казначейских облигаций.

Тем не менее, мы не можем позволить себе расслабляться. Несмотря на базовые ожидания, на этом рынке присутствует элемент непредсказуемости, который, помимо других факторов, преувеличивается нашим текущим финансовым положением. Томас Хёниг, президент Федерального резервного банка Канзас-Сити и участник голосования, несогласный на каждом из последних восьми заседаний FOMC, отмечал в комментарии на прошлой неделе, что «реакция процентных ставок и обменных курсов на неустойчивую фискальную политику может быть резкий и подрывной ».

Это ставит нас перед проблемой, поскольку, как подтвердил председатель Бернанке на прошлой неделе перед Сенатом:« Широко известно, что федеральное правительство находится на неустойчивой фискальной траектории. Тем не менее, как нация, мы мало что сделали для устранения этой серьезной угрозы нашей экономике ».

schandan@rcanalytics.com

Сэм Чандан, доктор философии, глобальный руководитель экономист и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics и адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.

комментариев

Добавить комментарий